お世話になります。株式会社メルカートル営業執行役員の浦上と申します。今回は弊社でも取り組んだ借地権付き物件の売却に関することをまとめてみました。少しでも皆様のお力になれればと思いますので最後までお楽しみください！
借地権について
あまり聞きなじみのない言葉の『借地権』。どのような権利なのか、なかなか世の中に浸透していないのではないでしょうか？また、借地権を所有していても売却できることが知らずただ放置されて困り果てていたり、いざ譲渡しようとした際に安い金額で買い叩かれて後悔したりと、トラブルをお抱えの借地権者の方もいらっしゃるのではないでしょうか？ 詳しく解説していきます。
所有権と借地権の違い
所有権と借地権の違いは、自分自身が土地を所有する権利を有しているのか。それとも、借りる権利を所有しているのかの違いです。借地権付きの土地に関しては、土地を貸す権利である『底地権』というものも同時に存在します。もし、借地権を売却するとなる時には、貸している側の底地権者いわゆる地主の許可が必要になってまいります。
このように、底地権者の方との話し合いがこじれるケースが多いことから借地権での売却をすることが難しく、ノウハウを持っている不動産業者も少ないのです。また、銀行からの審査面でも大変厳しくなることから売却すること自体が難しいといわれています。
借地権の評価方法
借地権の評価方法は具体的に定まっている訳ではありません。基本的には、国税庁の定める路線価図や評価倍率表による割合を用いて評価額の基準とします。
国税庁ホームページ参照(こちらをクリック)
借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地が権利の付着していない自用地（他人の権利の目的となっていない場合の土地で、いわゆる更地をいいます。以下同じです。）としての価額に借地権割合を乗じて求めます。この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。路線価図や評価倍率表は、国税庁ホームページで閲覧できます。
ただ、この評価同様の売買価格となるとは限りません。なぜなら、購入・開発に関わる不動産業者も銀行よりお金を借りて保有することがほとんどです。銀行が評価を出さないと買うことができないということから売買金額が下がってしまうのです。
所有権としての売却
不動産会社の裏側として、借地権での所有をした後に底地権者に底地権の売却を交渉することがほとんどです。そうすることにより、本来よりも安い価格で土地を所有・開発することができるのです。所有権として、売却をする場合底地権者が大きい企業などのケースがあります。そういうケースは、底地権を不動産鑑定士の査定による金額で借地権者への売却金額を行うので、売却金額を高めてくることもあるでしょう。
段取りにおいて、所有権としての売却には底地権者との話し合いや金額査定、買主との契約調整など様々な障壁があり複雑な取引である反面、借地権だけでの売却よりも金額が上がるケースが出てきます。
まとめ
ここまで『借地権』の売却についてさわりの部分に触れてきましたがいかがでしたでしょうか？東京都内では、借地と底地に分かれている土地がたくさんあります。相続などでこの問題に直面する方も多いのではないでしょうか？？弊社では、士業の皆様と連携して様々な問題を解決しています。相談は無料なので、お気軽にご相談ください。お問い合わせは、下記よりお願いします。
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